Casă în UK, Mortgage, Credit score, Românii din UK

Cum îți cumperi o casă în UK cu depozit mic: ghid 2026

Toate variantele prin care îți poți cumpăra o casă în UK cu depozit mic, explicate pe înțeles pentru români: costuri, scheme guvernamentale și pași.

casa-uk-depozit-mic

Actualizat: noiembrie 2026. Informații generale, nu consultanță financiară sau ipotecară.

Pe scurt: În UK îți poți cumpăra o casă cu un depozit de 5%, uneori chiar de 2,5% sau fără depozit. Variantele principale sunt: ipotecă (mortgage) de 95%, schema guvernamentală Your First Home (2,5% depozit, din 2027, doar case noi), Shared Ownership (cumperi doar o parte din casă), ipoteca de 100% pentru chiriași și depozitul primit cadou de la familie. Ca român, poți obține o ipotecă dacă ai venit stabil, istoric de credit în UK și statut EUSS sau viză. În acest ghid afli, pas cu pas, cât costă de fapt și ce variantă ți se potrivește.

Abia începi să-ți pui finanțele în ordine? Pe Finantat – educație financiară pentru românii din UK înveți în română cum funcționează credit score-ul, economiile și banii în UK. Lucrurile astea contează enorm când aplici pentru mortgage.

Cum îți cumperi o casă în UK cu depozit mic – ghid 2026

Cuprins

Cât depozit îți trebuie de fapt?
5 moduri să cumperi o casă în UK cu depozit mic
Cât costă în total: exemplu pentru o casă de 250.000 £
Cum strângi depozitul mai repede: Lifetime ISA
Poți lua mortgage ca român?
Credit score-ul și mortgage-ul
Pașii cumpărării, de la căutare la chei
Riscurile depozitului mic
Întrebări frecvente

Cât depozit îți trebuie de fapt?

Depozitul (deposit) este partea din prețul casei pe care o plătești din banii tăi. Restul vine din ipotecă (mortgage). Cu cât depozitul e mai mare, cu atât dobânda e de obicei mai mică.

Depozit	Ipotecă (LTV*)	Ce înseamnă
0%	100%	Posibil la câțiva creditori, cu dobânzi mai mari și condiții stricte
2,5%	77,5% + 20% împrumut de la stat	Doar prin schema Your First Home, din 2027, la case noi
5%	95%	Cea mai folosită variantă pentru „depozit mic”
10%	90%	Mult mai multe oferte și dobânzi mai bune
15% sau mai mult	85% sau mai puțin	Cele mai bune dobânzi

*LTV (loan to value) = cât la sută din prețul casei e împrumutat.

Atenție: pe lângă depozit, îți trebuie bani și pentru avocat, evaluare, eventual taxă de timbru (stamp duty) și mutare. Socotește cel puțin încă 2.000–4.000 £. Dacă nu știi de unde să începi cu bugetul și economiile, lecțiile de pe Finantat.co.uk te ajută să-ți faci un plan.

5 moduri să cumperi o casă în UK cu depozit mic

1. Ipotecă de 95% (depozit 5%)

Este cea mai simplă variantă. Pui 5% din preț, iar banca îți împrumută restul de 95%.

Guvernul are o garanție permanentă pentru ipotecile de 95% (schema cunoscută ca Freedom to Buy). Nu aplici tu la ea: băncile o folosesc în spate, ca să ofere mai multe credite de 95%.
Multe bănci oferă ipoteci de 95% și fără această schemă.
Exemple de dobânzi în noiembrie 2026: în jur de 5,6% pentru o dobândă fixă pe 5 ani la 95% (sursă: HomeOwners Alliance). Dobânzile se schimbă des, așa că verifică-le când aplici.
De regulă poți împrumuta până la 4,5 ori venitul anual (al tău sau al cuplului).

2. Your First Home: depozit de 2,5% (schemă nouă, din 2027)

Schemă guvernamentală nouă, anunțată în 2026:

Ce primești	Detalii
Depozit minim	2,5%
Împrumut de la stat (equity loan)	20% din prețul casei
Ipotecă	77,5% (dobânzi mai bune, pentru că LTV e mai mic)
Dobânda la împrumutul de la stat	0% în primii 5 ani, 1,5% în anul 6, apoi 3%
Pentru cine	Cei care cumpără prima casă, în Anglia, cu venit pe gospodărie de cel mult 110.000 £ (140.000 £ în Londra)
Ce case	Doar case noi (new build), de la constructori participanți, sub plafonul de preț din zona ta
Când	Pre-înregistrare din decembrie 2026, aplicații din februarie 2027, primele vânzări din aprilie 2027

Bine de știut: împrumutul de la stat se întoarce ca 20% din valoarea casei la vânzare. Dacă prețul casei crește, vei da înapoi mai mult. Regulile complete (inclusiv cele despre drept de ședere) nu sunt încă publicate. Urmărește GOV.UK și Own Your Home.

3. Shared Ownership: cumperi doar o parte din casă

Cumperi între 10% și 75% din casă, iar pentru restul plătești chirie unei asociații de locuințe (housing association).

depozitul se calculează doar pe partea ta: 5% din partea cumpărată
chiria pe partea care nu e a ta este de cel mult 3% pe an din valoarea ei
în timp, poți cumpăra și restul casei (staircasing), chiar și câte 1%
de regulă, venitul pe gospodărie trebuie să fie de cel mult 80.000 £ (90.000 £ în Londra)

Dezavantaje: casele sunt de obicei leasehold, plătești taxe de întreținere (service charge), iar revânzarea poate dura mai mult. Citește cu atenție contractul (lease).

4. Ipotecă de 100% (fără depozit)

Câțiva creditori oferă ipoteci fără depozit, mai ales pentru chiriași care și-au plătit chiria la timp.

Creditor	Condiții principale (noiembrie 2026)
Skipton (Track Record)	12 luni de chirie plătită la timp, fără proprietate în ultimii 3 ani, dobândă fixă de 6,19% pe 5 ani
Hanley Economic (Rent to Own)	12 luni de chirie plătită la timp, venit de minimum 25.000 £
Gable Mortgages	Doar prin broker, inclusiv pentru unele case noi
April Mortgages	Dobândă fixă pe 10 sau 15 ani, venit de minimum 24.000 £ pe gospodărie

Dobânzile sunt mai mari decât la 95%, iar riscul de negative equity (datorezi mai mult decât valorează casa) e mai mare. Ofertele se schimbă des.

5. Ajutor de la familie

Depozit cadou (gifted deposit): părinții sau alte rude îți dau banii. Banca cere o scrisoare de donație (gift letter) în care scrie că banii nu trebuie returnați, plus dovada de unde provin.
Joint Borrower Sole Proprietor (JBSP): un părinte apare pe ipotecă alături de tine, ca să crească suma împrumutată, dar casa e doar a ta.
Ipoteci de familie: un membru al familiei pune economii sau proprietatea lui drept garanție.

Atenție: dacă banii vin din România, banca și avocatul vor cere extrase și dovada provenienței (verificări anti-spălare de bani). Pregătește actele din timp.

Cât costă în total: exemplu pentru o casă de 250.000 £

Depozit și rată lunară pentru o casă de 250.000 £ în UK

Variantă	Depozit	Rată lunară (30 de ani)*	Alte plăți lunare	Venit orientativ necesar**
Ipotecă 95% (5,57% fix)	12.500 £	1.358,95 £	–	~52.800 £
Ipotecă 100% (6,19% fix)	0 £	1.529,55 £	–	~55.600 £
Your First Home (2,5% + 20% de la stat)	6.250 £	1.108,62 £ (la 5,57%)	0 £ în anii 1–5, apoi 62,50 £ și 125 £	~43.100 £
Shared Ownership (25% din casă)	3.125 £	339,74 £	chirie de până la 468,75 £ + service charge	după asociație

*Calcul orientativ, cu dobânda fixă ținută pe toți cei 30 de ani. În realitate, dobânda se schimbă la finalul perioadei fixe. **La 4,5 ori venitul anual.

Costurile de la cumpărare (orientativ):

Cost	Sumă tipică
Taxa de timbru (stamp duty) – prima casă, în Anglia	0 £ până la 300.000 £; 5% pe partea între 300.000 și 500.000 £
Avocat (conveyancing), inclusiv căutări	1.400 – 1.800 £ (mai mult la leasehold)
Evaluare / inspecție (survey)	400 – 1.200 £
Comisionul ipotecii (arrangement fee)	0 – 2.000 £
Broker de ipoteci	0 – 500 £
Mutare	câteva sute de £

În Scoția și Țara Galilor taxa de timbru are alt nume și alte praguri (LBTT, respectiv LTT). Dacă n-ai locuit în UK cel puțin 183 de zile în ultimele 12 luni, în Anglia plătești în plus 2%.

Cum strângi depozitul mai repede: Lifetime ISA

Lifetime ISA (LISA) este un cont de economii în care statul îți adaugă 25% la ce depui:

îl poți deschide între 18 și 39 de ani
depui până la 4.000 £ pe an și primești până la 1.000 £ bonus pe an
casa trebuie să coste cel mult 450.000 £ și să fie prima ta casă
contul trebuie să fie deschis de cel puțin 12 luni înainte să-l folosești
dacă retragi banii în alt scop, plătești o penalizare de 25%

Exemplu: un cuplu care depune câte 4.000 £ pe an timp de 2 ani are 16.000 £ economisiți plus 4.000 £ bonus, adică 20.000 £. Sunt destui bani pentru un depozit de 5% la o casă de până la 400.000 £.

Noutate din bugetul din octombrie 2026: LISA se mai poate deschide până în aprilie 2029. Atunci va fi înlocuit de un nou First Time Buyer ISA, fără limită de vârstă. Dacă ai sub 40 de ani, merită să deschizi LISA acum ca să pornească termenul de 12 luni.

Vrei să înțelegi mai bine conturile de economii și investițiile din UK? Secțiunea „Bani & Investiții” de pe Finantat.co.uk explică pe înțeles, în română, cum îți gestionezi banii.

Poți lua mortgage ca român?

Da. Băncile nu se uită la naționalitate, ci la dreptul de ședere, venit și istoricul de credit.

Situația ta	Ce înseamnă pentru mortgage
Settled status	Ești tratat ca orice cetățean britanic
Pre-settled status	Mulți creditori acceptă; unii cer depozit mai mare (10–25%)
Viză de muncă	Posibil la unii creditori; de obicei cer 1–2 ani în UK și depozit mai mare
Angajat	Ultimele 3 fluturași de salariu, de obicei minimum 3–6 luni la angajator
Self-employed sau director de LTD	De obicei 2 ani de conturi sau declarații fiscale (SA302)

Sfat important: un broker de ipoteci autorizat de FCA știe ce bănci acceptă pre-settled status sau viză și îți poate economisi timp și refuzuri. Verifică brokerul în FCA Firm Checker.

Dacă ești self-employed sau ai firmă, felul în care îți iei banii (salariu, dividende, profit) schimbă suma pe care o poți împrumuta. Pe FirmaInUK.co.uk găsești gratuit, în română, ghiduri despre sole trader vs Limited Company, salariu vs dividende și Self Assessment. Mai multe despre împrumuturi când lucrezi pe cont propriu găsești pe Imprumut.uk.

Credit score-ul și mortgage-ul

Cu un depozit mic, banca are mai mult risc, așa că se uită și mai atent la credit score. Înainte să aplici:

Verifică-ți gratuit raportul la Experian, Equifax și TransUnion și corectează greșelile.
Înscrie-te în registrul electoral, dacă ai dreptul.
Nu lua alte credite (telefon nou, mașină în rate, BNPL) cu 6 luni înainte de mortgage.
Plătește tot la timp, inclusiv chiria și utilitățile.
Folosește puțin cardul de credit și plătește-l integral în fiecare lună.
Nu folosi overdraftul în lunile dinaintea aplicării: banca îți vede extrasele.

Vrei să-ți crești scorul pas cu pas? Pe Finantat.co.uk ai lecții în română despre credit score și finanțe personale, cu primele 14 zile gratuite. Ghiduri gratuite găsești și pe Imprumut.uk – credit score și FirmaInUK – scorul de credit în UK.

Pașii cumpărării, de la căutare la chei

Calculează-ți bugetul: depozitul, costurile de cumpărare și rata lunară pe care ți-o permiți. Dacă ai nevoie de ajutor cu bugetul, vezi Finantat.co.uk.
Ia un Agreement in Principle (AIP): o confirmare de la bancă (de obicei cu soft search) cu suma pe care ți-ar împrumuta-o. Agențiile imobiliare ți-l cer înainte de ofertă.
Caută casa pe Rightmove, Zoopla sau OnTheMarket. Pentru Shared Ownership și Your First Home, uită-te și la constructori și la asociațiile de locuințe.
Fă o ofertă prin agenția imobiliară. Oferta nu e obligatorie din punct de vedere legal până la „exchange”.
Angajează un avocat (conveyancer) care face verificările legale.
Aplică pentru mortgage și fă evaluarea / inspecția (survey).
Primești oferta de ipotecă (mortgage offer).
Exchange of contracts: semnezi contractul și plătești depozitul. Din acest moment, cumpărarea e obligatorie.
Completion: banca trimite banii, iar tu primești cheile.

Cât durează: de la ofertă până la chei, de obicei 4–6 luni.

Riscurile depozitului mic

Negative equity: dacă prețurile scad, poți datora mai mult decât valorează casa. Atunci e greu să vinzi sau să schimbi banca.
Rate mai mari: cu depozit mic plătești dobândă mai mare și, pe ansamblu, mult mai multă dobândă.
Refinanțare mai grea: la finalul perioadei fixe poți primi oferte mai slabe.
Penalizări la ieșirea din contract: dacă vinzi sau schimbi banca în perioada fixă, poți plăti 1–9% din sumă.
Casa ta poate fi luată de bancă dacă nu plătești ratele ipotecii. Împrumută doar cât poți plăti chiar dacă dobânzile cresc. Cu un credit score mai bun primești dobânzi mai mici, iar pe Finantat.co.uk afli pas cu pas cum îl îmbunătățești.

Dacă ai probleme cu ratele, vorbește imediat cu banca și cere ajutor gratuit de la MoneyHelper sau StepChange (0800 138 1111).

Greșeli frecvente

Te uiți doar la depozit și uiți de avocat, survey și mutare.
Iei un credit pentru mașină cu puțin înainte să aplici pentru mortgage.
Aplici direct la mai multe bănci și strângi multe căutări grele în raport.
Nu citești contractul leasehold (service charge, ground rent, durata lease-ului).
Folosești bani primiți din România fără să poți dovedi de unde vin.
Te întinzi la suma maximă aprobată, fără nicio rezervă de bani.

Întrebări frecvente

Pot cumpăra o casă în UK cu doar 5% depozit?

Da. Multe bănci oferă ipoteci de 95%, iar guvernul are o garanție permanentă care le încurajează. Îți trebuie venit stabil, istoric de credit bun și bani separați pentru costurile de cumpărare.

Există ipoteci fără depozit în UK?

Da, câțiva creditori oferă ipoteci de 100%, de exemplu Skipton (Track Record) pentru chiriași cu 12 luni de chirie plătită la timp. Dobânzile sunt mai mari și riscul de negative equity e mai mare.

Ce este schema Your First Home?

O schemă guvernamentală nouă pentru cei care cumpără prima casă în Anglia. Pui 2,5% depozit, statul îți împrumută 20%, iar restul e ipotecă. Este doar pentru case noi, iar aplicațiile se deschid din februarie 2027.

Pot lua mortgage cu pre-settled status?

Da, mulți creditori acceptă pre-settled status, dar unii pot cere un depozit mai mare. Un broker de ipoteci autorizat de FCA știe care bănci acceptă.

Cât trebuie să câștig ca să cumpăr o casă de 250.000 £?

Orientativ, cu 5% depozit îți trebuie un venit anual (singur sau în cuplu) de aproximativ 52.800 £, pentru că băncile împrumută de regulă până la 4,5 ori venitul. Fiecare bancă își face însă propriul calcul de accesibilitate.

Plătesc stamp duty la prima casă?

În Anglia și Irlanda de Nord, nu plătești pe primii 300.000 £, iar pe partea dintre 300.000 £ și 500.000 £ plătești 5%. Peste 500.000 £ nu mai primești reducerea. În Scoția și Țara Galilor regulile sunt diferite.

Pot folosi bani primiți de la părinți ca depozit?

Da, majoritatea băncilor acceptă depozitul cadou de la părinți, cu o scrisoare de donație și dovada provenienței banilor. Unele acceptă și alte rude.

Lifetime ISA mai merită în 2026?

Da, dacă ai între 18 și 39 de ani și casa costă sub 450.000 £. Primești 25% bonus de la stat. LISA se mai poate deschide până în aprilie 2029, când va fi înlocuit de First Time Buyer ISA.

Resurse utile în română

Finantat.co.ukÎnvață pas cu pas cum crești credit score-ul înainte de mortgage Imprumut.ukGhid de finanțare în UK, în română FirmaInUK.co.ukDeschide-ți gratuit firma LTD în UK

Site	Ce găsești
Imprumut.uk	Ghid de finanțare în UK: credit score, împrumuturi pentru angajați, self-employed și LTD
Finantat.co.uk	Lecții în română despre credit score, bani și afaceri; 14 zile gratuite
FirmaInUK.co.uk	Ghid gratuit: firmă LTD în UK, sole trader vs LTD, salariu vs dividende

Acest articol conține informații generale și nu reprezintă consultanță financiară sau ipotecară. Autorul nu este creditor, broker sau consultant autorizat FCA. Locuința ta poate fi luată de bancă dacă nu plătești ratele ipotecii. Pentru o recomandare personală, discută cu un broker de ipoteci autorizat de FCA.